汚いという点では新潟駅から北西に少し進んだところにある中心街とも言える商業施設（万代シテイ）も古いと汚いが並走してしまってる。ネット上にある投稿写真から一部の大型商店がハリボテのように綺麗に飾っているだけで歩道が古さを物語っていた。

私が行ったのは遠い過去であるが、その時点で既に“新潟ガタ”だったような…。

　WikipediaによるとCoCoLo万代は1958年、万代シテイは1971～75年に作られたそうだが、それにしては外壁の汚さも感じるため管理業者がメンテナンスの手を抜いてきた成れの果てと見る。雪国だってことは解ってるが、そこを考慮しても汚いまま塗り直したようにも見えない。それよりも長期的に洗浄すらしてないからの外壁の汚れであろう。

　万代シテイのほうではH&Mなど入居した建物の一角を整備してる店舗から一歩でも出ると汚くなってしまう。私が経営者だったら自己負担で再舗装可能かを模索する。万代シテイが汚いと思える部分は多々ある。新潟駅ビルのように再開発が必要なのだが、建て替えたところで黒字化が見えない。だが、いつかは建て替えが必要になる。

　たんなる一般人でも社会を見てればわかる。「割れ窓理論」ってのがあるように単体で新築を繰り返しても集客力の持続は難しい。１軒、１棟では「再開発」とは呼ばないように広い範囲が必要。投稿写真だけでわかるが、人を寄せ付けなくする悪い部分が多々ある。言葉で表現できなくとも、誰もが感じ取っているからこそ集客力を失う。廃墟は観光地になっても生活圏にはお断りであろう。

　新潟駅は周辺を巻き込んで再開発を行えば少しは良くなりそう。新潟駅の南口は元々何もなかったところを整備したように見えてる。収益という競争ならば万代シテイのほうに落ち度がたくさんあるから、ずっと客であった視点から見て経営を考えると新潟駅のほうが有利。

　電車、バスなる公共交通と自家用車の車社会と両立できるよう作れるところが大きい。私がテレビ番組や現地の感覚から得られた結果は「自動車に溺れた人達は少しも歩けなくなる」こと。分散している地域に見られるのはバスターミナルが電車の駅と離れていたり、都道府県庁・市町村役場の周辺に商業圏が確立していることだが新潟はバラバラで、あっちこっちへと行かねばならない。少子高齢化、人口減少の時代に合ってない。県主導の再開発で専門家を入れることはできないものか？収益が見込めるかどうか？

　さて、新潟駅ビルは全て閉店かと思ったら１階の西側の店舗は残る。これは熱海駅と同じ建て替え方式かな？ 全体を解体すると建物の上層階の駅事務所が機能しなくなってしまうため半分ずつ解体して建てて繋げるのではないかと。


　飲食店で木製のカウンター、知ってるところでは寿司屋にトンカツ屋だが醤油やソースをこぼしたらと思うと客としても引き締まるが、なぜ汚れないのか尋ねたことがあるが、帰ってきたのは単純に掃除、手入れしているからだった。防水加工されてるわけじゃなくカンナがけのプロ技法によるものだが何らかコーティングしてるより劣るのは当たり前なので日々の管理が重要なわけだな。経年劣化で味は出るが汚くはない。そこを理解してないと古いと汚いが同時進行してしまう。

全国各地の玄関口で嫌な感じになる場所が多いため、解体前にして開業が待たれる。
古いを新しくすれば良いとだけ思ってたら倒れるのは時間の問題。

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　この調査は下衆の勘ぐりではなく、新潟駅が通る可能性がある駅だから。最初に山形県鶴岡市への経路と書いたように、乗り換え待ち時間に観光、または買い物できるか情報として知っておくべきこと。

　山形駅でもあったのだが、駅構内の買い物じゃないと新幹線への乗り継ぎに間に合わないから駅ビルのような商業施設が必要だが「エスパル山形」では限界があり、そこで調べるとデパートみたいなのは山交ビルで離れた場所に展開していることがわかった。
　新潟だって万代シテイを知ってなければ駅前だけで終わる。大勢がそうであるから駅前は重要なんだが車社会であるほど日常的には重要視されず旧街道沿いのほうが栄えてたりするから事前の情報収集が必要。

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