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　蔵前橋通りに面した再開発地が「凹型」になってしまったのは「JR小岩駅周辺地区まちづくり基本計画2014」が出た時点で「プレシス小岩イデアル（江戸川区西小岩１丁目２６−６）」が建てられてしまったからだろう。2014年の時点で決定していれば歯抜け状態になることなく長方形状に再開発されたはず。10年では折り合いはつかないだろうが計画があるのに建てて迷惑な状態になるのは都内でも複数箇所で見てるし、希であるが建ってから十数年で再開発に同意してるところもあった。

　「JR小岩駅周辺地区まちづくり基本計画2019」にて現実となってるのが南小岩７丁目アルファグランデ小岩スカイファースト、南小岩６丁目プラウドタワー小岩ファーストは既に建っている。南小岩７丁目には45階、高さ169mも建つ予定。

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【新小岩なら快速も止まるのに、なぜ平井や小岩か】

平井　2000年 30,110　／　2018年 33,679　／　2019年33,436　／　2023年 29,973
小岩　2000年 64,758　／　2018年 66,480　／　2019年 66,125　／　2023年 58,306
新小岩　2000年 67,697　／　2018年 77,204　／　2019年 77,006　／　2023年 70,736
※ JR東日本 各駅の乗車人員より１日平均人数。JRは年度で 4月から翌年3月末。
※ 2020～2023年に世界的に蔓延した新型コロナウイルスによる影響あり

　JR総武線の乗降客数から小岩駅は意外と利用者が多いのと、なぜ小岩のほうが大々的に再開発が行えるのかは江戸川区だからと言うしかなかろう。

　逆に言えば新小岩は葛飾区だから置き去りにされてしまった。江東区もだが埋め立て地での工業や宅地によって財政が良い。そこから悪い点は都市生活不適合者によって民度が低いこと。

　江戸川区は区役所の移転で船堀駅前、平井駅前、小岩駅前と、ほぼ同時期に動いてきたが、葛飾区は一定のところまで動かないと次に進んでない。更に、東新小岩運動場（旧：私学事業団総合運動場、元：貨物車両操車場・新小岩信号場）を取得したが、サッカー場にするなんてバカに間抜け話が検索に出てきた。

　大規模な再開発が可能なのは団塊の世代より後の、おのぼりさんを大量に受け入れることができて人口が増えた江戸川区の財政だから可能と読む（葛飾区 約47万人、江戸川区 約70万人）。

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2015年4月　アルファグランデ小岩スカイファースト　建物高さ99.90m（最高部105.20m）
2022年3月　プラウドタワー小岩ファースト　建物高さ81.64m（最高部85.79m）
建設中　プラウドタワー小岩フロント　建物高さ109.99m（最高部114.99m）
建設中　パークシティ小岩ザ・タワー　建物高さ109.95m（最高部114.90m）

　建坪率、容積率の決まりから場所によっては不動産会社の思惑通りに建てられない土地もあろうが、だいたい容積率のデカイ駅前なんか商業地域に建ってるのは胡散臭い。

　タワーマンションという言葉が出た時代から年月も経過して世間の学ぼうとしない素人たちも知ることとなって最近の高層住宅では金の亡者どもも騙しが通用しなくなってる。ただし建つ前に買うのが普通となっており、役所ので要所で完全たる第三者による監査があるはずもなく施工不良を見抜くのは不可能に近い。

　物件調査の勉強から高さは 31m（旧建築基準法の制限を越える高さ）、45m（ヘリコプター救助設備 [R]）、60m（耐震基準）、100m（ヘリコプター発着場 [H]）を区切りに建築基準法と消防法による基準、義務が定められているからギリギリ低い建物には建設業者の金儲けという不信感しかないのである。100m越えたら値上がるからなんて受け入れられない言い訳であり、戸数で割ったとして安全性を考えたら誰が文句を言うかってことだ。

　正確な情報に辿り着けてないのだが高さ100mを越えてからは10mごとに基準が厳しくなるのではないか？ 強度以外にも風害や日照権が関わってくるから。

　さて、小岩駅周辺の再開発地は商業地域であり、建坪率80%、容積率は500か600であるが、調べを進めると「東京都市計画高度利用地区」に指定されており容積率は緩和されているだろう。


　バスに乗りまくったが意外と歩いてた。再開発で消えるため小岩駅の周辺で写真を撮るのも忘れて歩き回ってたし、駅ビルの商店街で何の店舗があるか見回ったりもした。


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【コミュニティーバス？　細田循環線 2021年2月22日／新小岩～金町 2015年4月1日から運行】

　京成タウンバスの2021年2月9日発表にて『２０２１年２月２２日（月）より新小岩駅東北広場から奥戸・細田地域を循環し、新小岩駅東北広場へ戻ってくる【細02】細田循環線の運行を開始します。』とあったように新型コロナウイルスが蔓延して自宅籠城していた時期に運行開始されていた。

　京成バスと京成タウンバスとやらの共同運行になっており、土休日は１社運行となり半減している。時刻表を見て「タ」ってどこだと思ったら京成タウンバスが運行する意味で平日のみ。

　循環線の善し悪しは、始発と終バス以外は始点終点がないところで、バス停の近くに横断歩道がない大通りの対面のどこかへ行きたい場合に、ぐるっと回ればよい。バスに乗ってると多くの高齢者を見ることになるが歩くのも大変なため、戻りになれば大通りの反対側の停留所で下車することができる。通常なら終点で乗り換えると再度支払いになるが循環線は１回の料金で済む。シルバーパス（東京都の高齢者向けバス定額乗車券）が取得できない年齢層には有効な手段。

　細田循環よりも2015年に実験運行された『 [新金01] 新小岩駅南口～スポーツセンター～金町駅南口』の存在に気づいてなかった。これは土休日のみだから葛飾区が補助して運行委託してるであろう京成バスの人員にも関係がありそうで、路線によって平日のみ、土休日のみが見られる。貨物路線を利用する話題で「新金線」なる言葉を聞いていたが路線バスとしては存在してた。

　[細02] 細田循環線が土休日に半減して１時間１本となり対処する手段として土休日のみ運行な[新金01]があるが、京成小岩駅の近くは通るがJR小岩駅のほうは通らないから素直に電車だろう。

　一日乗車券で出費を抑えるならJR小岩駅から北へ1.0km歩けばサミットストアの東西に鎌倉一丁目、細田四丁目バス停がある。高齢者なら歩かず待つだろうが、JR小岩駅からバスの小岩駅北口まででも260mある。これが再開発で解消されねば再開発も意味ないね。

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【運行系統図じゃなく地図である路線図が大事】

　心配事としてあるのが、大々的に緑色な都営バスの停留所だと京成バスが止まるのか不安になった。ある停留所にて行き先に書かれておらず、横から紙が飛び出てて、そこに書いてあるだけだったから。なぜ怖いかは都営バスと京成バスで停車する／しない停留所も存在しているから。

　[細02]系統で小岩へ向かったところ、気になったのは「東新小岩○丁目」バス停の名称が飛び飛びになっていたこと。
　直進してるのに一丁目、三丁目、四丁目、二丁目ってどういうこととは、幹線道路を走っており地図で住所を確認すると両端で丁目が異なるから。どちら側かに合わせるため実際の住所と異なり順番通りにはいかない。東新小岩二丁目の反対側は奥戸四丁目であるが既に停留所名に使用されてる。

　更なる疑問が湧いてしまうのも東新小岩二丁目に東新小岩四丁目停留所、葛飾区東新小岩２丁目１１−１に車庫（都営）がある。広くはないが古くからある車庫であり、過去に東新小岩二丁目なる停留所は存在しなかったから、なぜ四丁目になったのだろう？

　小さい頃に京成バスの車庫もあったような記憶があるんだが、いつだかは不明だがなくなったかな？ 探ると葛飾区東新小岩２丁目２、Googleストリートビューで時間を戻したところ京成タウンバスが駐車してるのが写ってたが現在でも使われてるかは不明。

　この調査で理解した。なぜ都営バスが東新小岩四丁目からで、京成タウンバスが東新小岩三丁目停留所を発着とするのか。京成は東新小岩三丁目停留所から車庫まで近い。

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　東京都から千葉県へ江戸川を渡るとなると更に難となり「[新小52] 新小岩駅東北広場～四つ木駅～市川駅（千葉県）」一つしか見つからない。
　ほかはチーバ県ねずみーランドへ行くバスが各所から運行されているが座席指定で路線バスと呼べなかったりバス停が少なく近隣から以外は高速バスだから途中で乗り換える場所がない。

　埼玉県へならば、JR常磐線 綾瀬駅、亀有駅、金町駅から八潮駅南口、三郷駅、新三郷駅、三郷中央駅（埼玉県）へ行くが千葉県への路線は見当たらなかった。

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【東京都江戸川区を周る】

2012年5月22日　東京スカイツリーの開業にて誕生した　[新小59]　[有01]　を活用。

　京成バスでは[新小59]新小岩駅東北広場～東京スカイツリー～浅草寿町の土曜休日のみ運行便と、足立区を通るが[有01]亀有駅～東京スカイツリー～浅草寿町の２路線だけが荒川を越えるが土休日のみ約１時間に１便運行。

　上記が運休の平日なら都営バスで一之江駅まで行くと京成バスに乗り換えることができる。葛西駅まで行ってしまうと江戸川区の東部や北部を陣地としている京成バスに乗り継げない。船堀駅～篠崎駅は本数少ないと書かれてたから一之江駅、もしくは新中川を歩いて東側へ渡ると京成バスの路線が増える。

　紛らわしい点、「京成バス」、「京成タウンバス」。東京都と千葉県の違いではなかった。なぜ気になったのかは１日乗車券が通用するのかってことで結果的に都内の路線なら両者共通にて安堵した。
だが、バス会社が入り乱れるため１日乗車券の購入は慎重になった。

　何度も行くことになっていて都営バスと京成バスがつながらない1km、細い歩道で自転車運転 犯罪者どもにキレるのも嫌だし、危害を加えられるのはもっと嫌なため路線が繋がってる道を選んだ。

　バス得、乗り継ぎ割引は2021年9月30日で終了してしまったためバスや電車と組み合わさった１日乗車券の価値が高まった。出遅れて東京ベイシティ交通が2015年10月1日から乗り継ぎ割引 50円を開始しているが東京都ではなく「東京」を利用するのが大好きな県の交通機関だから今回の移動とは関係がない。

　都営バス（１乗車210円）と京成バス（都内路線は１乗車220円、都営バスと並走区間は210円）の両方の１日乗車券を買っても1,020円（500＋520）だから合計５回乗れば損しない。

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【墨田区・江東区→葛飾区→江戸川区】

　千葉県へ行かなければ複数の路線がある。ひとまず上記に記したように荒川を渡る関門があり、葛飾区北部、葛飾区南部、江戸川区中部、江戸川区南部であるが、小岩駅の周辺に行きたかったため北と南は遠回り。亀有駅か金町駅へ行けば小岩駅への路線が見えたが運行便数が少ない。

　東京23区の特長は役所、大型商業施設、病院が拠点にはならない。よって小松川橋を渡って江戸川区役所へ行っても路線は繋がらない。江戸川区の西側は都営バスの陣地のため東側まで入り込む一之江駅や葛西駅行きに乗ることになるが、目的地が小岩のため一之江駅行きでしょう。

　実際は路線図から見えた別の路線を使った。土休日に限定されるが「東京スカイツリータウン前」から京成タウンバス[新小59]系統で新小岩駅東北広場、同じ場所から[細02]系統で小岩駅北口、徒歩で小岩駅の南口のバスターミナルから瑞江行きに乗車を往復した。

　新小岩駅北口からは[新小52]市川行きもあるが四つ木経由にて小岩まで40分かかり、[細02]であると23分だが平日は1時間2便だが土休日は1時間に1便しかなく時刻が合うかどうか。

　一日乗車券のため1320円（220×6）のところ520円であるが800円の代償は時間でJR総武線で小岩駅へ向かったほうが圧倒的に早い。行かない場所の観察をしたため時間的損失は無い。電車を使って移動の場合も乗降４回。

　早朝出発し、新小岩駅東北広場でのイベント観覧、そして亀有駅か金町駅へ向かおうと思っていたから更に一日乗車券の効力があると考えたが雨にて撤退した。

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ゲームセンターに銀玉転がし場は時代遅れ。

　平和橋通り沿い銀玉転がし場の跡地が１階は異種多品目販売の薬局「ウエルシア」、２階は眼科と婦人科の予定となっており、３階が「はま寿司」とのことだ。

間抜けな場所じゃなく駅前をバス停にしろって言ってんだ。そのためはもう１軒の大きな邪魔。

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【病院の周辺に群がる処方箋薬局は消える運命か】

　個人的には異種販売薬局の争いが気になったのも何度も通ってたからで、Googleストリートビューにて確認しても、「ミネ薬局」「ココカラファイン」「ぱぱす」が見られ、小さな診療所があるため処方箋薬局のみも２～３軒あった。

　「ウエルシア」は処方箋受付をしており、「ぱぱす」はやってないと思ったら道路を渡った先、なんでそこなんだよって駐車場の脇に仮設小屋みたいにあった。気になって調べると徒歩350mで坂本病院、徒歩250mにイムス東京葛飾総合病院があるのだが、どっちも近くに処方箋薬局が複数ある。

世間でタイムパフォーマンスなんて言う前から時間の無駄が嫌い。

　「スギ薬局」で買い物をしてきて宣伝されてわかったが、最近は時短のため処方箋を撮影して送ると待ち時間を短縮できるサービスを行っている。

　確かに大きな病院ほど処理が複雑になり、処方箋を受け取ってから支払いの待ちが生じる。そこから病院近くの処方箋薬局へ行き、更に時間帯によっては何十分もの待ち時間がある。
　私は１種類の薬でしかないが、高齢者たちは複数の薬のため薬剤師は間違えないようにダブルチェックなどで時間がかかるのだ。だからなるべく高齢者がいない時刻に行くのが基本になった。

　大型商業施設のフードコートで、出来上がったら光ったり震えたりする装置を受け取るように、近所の異種多品目販売の薬局で処方箋受付をしていれば帰宅時に受け取れる。近くに病院がなくても意味があるわけか。

　更に、スーパーマーケット、異種販売薬局の対決もあるが、同じ建物に両方が入ってる所もある。スーパーマーケットは雑貨に弱いし、異種多品目販売の薬局で生野菜は売ってない。

　立石駅前は再開発進行中だし、新小岩駅前は葛飾区で最大の乗降客数であるし最後の大型再開発だろうし、もっと良くやって欲しかったね。

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　次なることとして平井駅前（江戸川区）はタワマン建てたところで細かい建物だらけで膠着状態だし、可能性としては亀戸駅前（江東区）に乱立しているボロビルをなんとかしろよ。

　カメレちゃんちが改装したところで周辺が汚い。ドンキが撤退したビルもだが周辺と計画性を持って建て直してもらいたい。そして日本中でだが人殺し予備軍なチャリカス問題もある。

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　立石駅から平和橋自動車教習所の送迎バスの空席を利用するのも書かれてたが、高齢者専用で乗車には東京都シルバーパスの保有が必須。
シルバーパス： 東京都内の加盟バス（大部分で全てではない）に定額料金にて乗り降り自由となる高齢者向け定期券。東京都居住（住民票登録）、満70歳以上、所得（住民税）により低所得者1000円または20510円（半期10255円）。

　少し書いたが住宅街の奥地ほど公共交通は無く、例えば新小岩駅を中心に荒川（中川）沿いは広い道路もない。新小岩１丁目は変形しており、すぐに江戸川区になってる。新小岩３丁目の奥地から駅までの移動をシミュレーションしてみると徒歩1.0kmだが、近くのバス停までだと上り線は平和橋通りを渡る必要があるため横断歩道の関係から0.7kmにもなることが判明。居住地によっては真逆に進んで旧千葉街道のバス停へ向かったほうが近い。

　周辺だって大差ない。江東区も住宅街から抜けて幹線道路に出なければバス停は無いし、江戸川区も広く路線が繋がらず遠回りがイヤだから先月も1km歩いた。

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　バス停が遠くても古くからの住宅街だとコンビニは至る所にある。ネット上でタワマン最上階からコンビニまで30分なんて論争があったが、郊外の新興住宅地なんて、みんなそうだから田舎みたいに自家用車を出動させることになる。すぐに自動車に乗れないマンションだと時間がかかるのは推測できる。最上階じゃなくても全行程30分は存在するでしょう。

　何年も前から東京で賃貸住宅を借りようとしている人達が取材された映像を見てきたが、やはり育った環境にて自家用車に溺れてしまった人達は誰もが甘いことを言い、○万円以下、駅まで○分…江戸だが関西弁を拝借し「なめとんのかボケ」と言ってあげる。本日も家賃値上がり報道にて「1K、風呂・トイレ別、駅まで3分、諸経費込み8万円」なんて言いやがった。

　私は家を引き継いだから仕方がないが、長く歩きたくないなら家の値段が1000万円高くなっても30、40年と考えたら駅に近いほうがよくなる。過去より地方出身者は、どうせ電車に乗るならば離れても駅の近くに家と考えたでしょう。離れすぎは逆に価値を落とす。通勤時間＝自分の時間が無駄になるから時給換算して損失計算しなければならない。

　たいして上がらない給与と言われてきたが家の値段は過去30～40年で３倍にはなってる。でもこれから同じ期間で更に３倍になるとは到底思えない。

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