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　蔵前橋通りに面した再開発地が「凹型」になってしまったのは「JR小岩駅周辺地区まちづくり基本計画2014」が出た時点で「プレシス小岩イデアル（江戸川区西小岩１丁目２６−６）」が建てられてしまったからだろう。2014年の時点で決定していれば歯抜け状態になることなく長方形状に再開発されたはず。10年では折り合いはつかないだろうが計画があるのに建てて迷惑な状態になるのは都内でも複数箇所で見てるし、希であるが建ってから十数年で再開発に同意してるところもあった。

　「JR小岩駅周辺地区まちづくり基本計画2019」にて現実となってるのが南小岩７丁目アルファグランデ小岩スカイファースト、南小岩６丁目プラウドタワー小岩ファーストは既に建っている。南小岩７丁目には45階、高さ169mも建つ予定。

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【新小岩なら快速も止まるのに、なぜ平井や小岩か】

平井　2000年 30,110　／　2018年 33,679　／　2019年33,436　／　2023年 29,973
小岩　2000年 64,758　／　2018年 66,480　／　2019年 66,125　／　2023年 58,306
新小岩　2000年 67,697　／　2018年 77,204　／　2019年 77,006　／　2023年 70,736
※ JR東日本 各駅の乗車人員より１日平均人数。JRは年度で 4月から翌年3月末。
※ 2020～2023年に世界的に蔓延した新型コロナウイルスによる影響あり

　JR総武線の乗降客数から小岩駅は意外と利用者が多いのと、なぜ小岩のほうが大々的に再開発が行えるのかは江戸川区だからと言うしかなかろう。

　逆に言えば新小岩は葛飾区だから置き去りにされてしまった。江東区もだが埋め立て地での工業や宅地によって財政が良い。そこから悪い点は都市生活不適合者によって民度が低いこと。

　江戸川区は区役所の移転で船堀駅前、平井駅前、小岩駅前と、ほぼ同時期に動いてきたが、葛飾区は一定のところまで動かないと次に進んでない。更に、東新小岩運動場（旧：私学事業団総合運動場、元：貨物車両操車場・新小岩信号場）を取得したが、サッカー場にするなんてバカに間抜け話が検索に出てきた。

　大規模な再開発が可能なのは団塊の世代より後の、おのぼりさんを大量に受け入れることができて人口が増えた江戸川区の財政だから可能と読む（葛飾区 約47万人、江戸川区 約70万人）。

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2015年4月　アルファグランデ小岩スカイファースト　建物高さ99.90m（最高部105.20m）
2022年3月　プラウドタワー小岩ファースト　建物高さ81.64m（最高部85.79m）
建設中　プラウドタワー小岩フロント　建物高さ109.99m（最高部114.99m）
建設中　パークシティ小岩ザ・タワー　建物高さ109.95m（最高部114.90m）

　建坪率、容積率の決まりから場所によっては不動産会社の思惑通りに建てられない土地もあろうが、だいたい容積率のデカイ駅前なんか商業地域に建ってるのは胡散臭い。

　タワーマンションという言葉が出た時代から年月も経過して世間の学ぼうとしない素人たちも知ることとなって最近の高層住宅では金の亡者どもも騙しが通用しなくなってる。ただし建つ前に買うのが普通となっており、役所ので要所で完全たる第三者による監査があるはずもなく施工不良を見抜くのは不可能に近い。

　物件調査の勉強から高さは 31m（旧建築基準法の制限を越える高さ）、45m（ヘリコプター救助設備 [R]）、60m（耐震基準）、100m（ヘリコプター発着場 [H]）を区切りに建築基準法と消防法による基準、義務が定められているからギリギリ低い建物には建設業者の金儲けという不信感しかないのである。100m越えたら値上がるからなんて受け入れられない言い訳であり、戸数で割ったとして安全性を考えたら誰が文句を言うかってことだ。

　正確な情報に辿り着けてないのだが高さ100mを越えてからは10mごとに基準が厳しくなるのではないか？ 強度以外にも風害や日照権が関わってくるから。

　さて、小岩駅周辺の再開発地は商業地域であり、建坪率80%、容積率は500か600であるが、調べを進めると「東京都市計画高度利用地区」に指定されており容積率は緩和されているだろう。


　バスに乗りまくったが意外と歩いてた。再開発で消えるため小岩駅の周辺で写真を撮るのも忘れて歩き回ってたし、駅ビルの商店街で何の店舗があるか見回ったりもした。


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